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Mandat exclusif de l’agent immobilier et faculté de dénonciation

Cette semaine, Maître Vancraeyenest vous propose un sujet très en vogue qu’est le mandat exclusis de l’agent immobilier sur la vente de votre bien.

Le mandat exclusif de recherche et de négociation contenant une clause restreignant la faculté de résiliation à l’échéance du terme de chaque période trimestrielle de reconduction tacite est nul et n’ouvre droit ni à rémunération ni à l’application de la clause pénale sanctionnant le non-respect de l’exclusivité.

Les faits de l’espèce, ayant donné lieu à l’arrêt de la Cour de cassation du 3 novembre 2016 (Civ. 1re, n° de pourvoi 15-23.534) étaient les suivants :

Un mandat exclusif de recherche et de négociation portant sur un local commercial avait été signé entre une société et un agent immobilier. Était notamment en jeu la négociation d’un nouveau bail commercial auprès du bailleur, moyennant une commission égale à 30 % hors taxe du montant du loyer annuel à la charge du mandant. C’est après la conclusion d’un nouveau bail commercial que l’agent immobilier sollicita, en exécution du mandat, le paiement de cette commission, sa rémunération, ainsi que le paiement d’une somme en exécution d’une clause pénale sanctionnant le non-respect de l’exclusivité du mandat.

La clause qui posait problème ici ne concernait pas l’inexécution par le mandant de ses obligations d’exclusivité, mais plutôt sa faculté de résiliation. Le mandat exclusif est celui par lequel le mandant ne peut contracter sans l’intermédiaire du mandataire.

Pour pallier les contraintes d’un tel mandat, le décret d’application de la loi Hoguet du 20 juillet 1972 prévoit, en son article 78, une faculté de dénonciation du contrat trois mois après sa signature. Le décret offre ainsi une faculté de résiliation unilatérale, à charge pour celui qui s’en prévaut d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (art. 78, al. 2). En outre, l’article 7 de la loi du Hoguet 2 janvier 1970 oblige les contractants d’une convention comportant une clause d’exclusivité à mentionner cette faculté de dénonciation « en caractères très apparents ».

La première chambre civile est venue rappeler l’application de ces dispositions dans le cas d’espèce : pour atténuer les contraintes de la faculté de dénonciation, le mandat exclusif stipulait, en plus d’une durée irrévocable de trois mois, une clause de reconduction tacite du contrat de trois mois en trois mois. La Cour de cassation considère qu’une telle clause avait pour effet de restreindre « la faculté de résiliation à l’échéance du terme de chaque période trimestrielle de reconduction tacite » et contrevenait aux dispositions précitées. De plus, l’obligation mentionnée à l’article 7 de la loi du 2 janvier 1970 étant « prescrite à peine de nullité absolue », le mandat était ici frappé de nullité, avec les conséquences en découlant : l’agent immobilier n’avait plus droit ni à la rémunération ni à l’application de la clause pénale sanctionnant le non-respect de l’exclusivité du mandat.

L’exclusivité contractuelle, ce n’est donc pas la perpétuité, dont la prohibition, qui est désormais codifiée (C. civ., art. 1210).

Pour de plus amples informations, Maître Jean-Michel Vancraeyenest se tient à votre disposition au 04 90 86 60 75 ou par mail à l’adresse : jmv@vancraeyenestavocat.com.